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これから住宅を建てる人にとっては、勉強しなければならないことがたくさんあります。その中でも頭を悩ませるのが、敷地についてのルールです。 土地を購入しても、好きな大きさ、好きな形の家を建てられるとは限りません。そこには、建築基準法が関わっていて、さまざまな規則を守る必要があるのです。 そこで今回は、抑えておきたい敷地に関する基本ルールを解説します。

敷地とは、建物が建っている土地のことを指します。含まれるのは、建築部分や門、アプローチ、駐車場や庭です。 土地を購入して自分のものになったとしても、この「敷地」には法律という見えないルールがあるため、まずはその点について理解することが大切といえるでしょう。

建築基準法は、国民の財産や命を守るために、建物および敷地、設備、用途、構造などについて一定のルールを決めたものです。敷地は、この建築基準法の最初に定義されている基本となる部分でもあります。 敷地には、建築基準法以外にも、民法や都市計画法なども関係してきます。では早速、敷地にまつわるルールについてチェックしていきましょう！

家を建てるために土地を購入したら、まずは家を建てて良いかどうか「建築確認」を得る必要があります。建築確認は、敷地や建物に関して、法律に反していないかを確認するものです。 ここでは、敷地に関してチェックすべき2つのポイントを解説します。

用途地域とは、土地ごとに建築できる建物や用途に関して、地域を分類したものです。中には、家を新築することができない地域というものもあります。 用途地域は、以下のように3つのカテゴリーに分かれています。

この中のどの用途地域かによって、建てられる家の広さなどが決まってきます。まずは、家を建てられるとしても、自分が希望する家が用途地域の条件で建てられるかを確認しておきましょう。 また、工業専用地域だった場合には、家を建てること自体ができません。さらに、都市計画法の中で定められた都市計画区域に該当するかどうかの確認も欠かせません。都市として総合的に整備・開発・保全の必要がある地域として、いくつかの条件に該当すると、都市計画区域に指定されます。その都市計画区域の中でも、市街化区域、市街化調整区域に指定されている場合には、家を新築することが出来ません。 人口が1万人未満の町村であれば指定されませんが、それ以上の都市であるなら必ず確認しておくようにしましょう。

接道義務というのは「全ての住宅は幅員4m以上の道路に、2m以上接している必要がある」というものです。これは、災害が起きた際、救急車や消防車がスムーズに救助活動を行うことができるようにするための大切なルールなのです。 中には、昔からある幅員4m以下の道路も存在します。行政の指定を受けて特別に「道路」と見なされた4m以下の道路は「二項道路」と呼ばれます。 二項道路に面した位置に住宅を建てる場合には、色々な規制がかけられます。例えば、向かい側に住宅がある場合には、建てる家を道路の中心線から2m後退した位置からしか建築できません。これを「セットバック」といいます。 さらに、向かい側に川や崖、線路などがある場合には、4mもセットバックする必要があるのです。事前に家に接した道路の幅を知らないと、購入した土地よりはるかに狭い家になってしまう可能性があります。

上記で、建物には道路が接している必要があると解説しましたが、この道路の種類にも注意が必要です。まず第一に、接している道路は、以下にまとめた建築基準法で定められた道路でしょうか？

実は、単に道路といっても、建築基準法で定められた道路である必要があります。この表を確認しながら、購入したい土地に隣接する道路を今一度チェックしてみてください。 さらに、道路の中には「公道」と「私道」があります。もしも私道が隣接している場合には、水道管や下水道の工事をする際に、私道の所有者の確認をとる必要が出てくるでしょう。 万が一、工事を許可してくれない場合、家を建築することができなくなってしまいます。このように、敷地に接している道路がどういった道路なのかによって、家の建築にまで大きな影響を与えるということを覚えておくと良いですね。

建てられる家の広さも、「敷地の広さ」と「用途地域」に基づいて決められます。 これには、建築基準法の「建ぺい率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」が関係しています。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建てられる建物の大きさの割合をいい、先ほどの用途地域ごとに「建ぺい率◯%」というように定められているものです。 この建ぺい率は、次の計算式で求めることができます。 ● 建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
例えば、敷地面積が100㎡あった場合、この敷地に対して「建ぺい率30%」と記載があれば、建てて良い建物の広さは30㎡ということになります。

一方、容積率とは、敷地面積に対して建てられる建物内の「延床面積（のべゆかめんせき）」を示すものです。容積率は、次の計算式で求められます。 ● 容積率＝建物の延床面積÷敷地面積
延床面積とは、家の中の床の面積を足したものです。この合計が定められた容積率に収まるように建築しなければいけないというルールがあるのです。 ただし、地下室や車庫など、条件を満たせば延床面積に含めなくても良いという緩和制度もありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

建物の高さに関しては「建てた住宅の北側部分に日が当たるよう建築する」必要があり、これを「北側斜線」といいます。 要するに、建てられる家の高さが制限されるため、場合によっては3階建てを建てることができない地域もあります。

北側斜線に該当する用途地域は、以下の用途地域です。 ● 第1種低層住居専用地域
● 第2種低層住居専用地域
● 中高層住居専用地域
特に、第1種・第2種低層住居専用地域は、北側にある隣の敷地の境界線より高さ5mまでのポイントから、1.25倍の勾配で線を結び、その高さを超えた建築ができません。 中高層住居専用地域は、上記の高さ5mの部分だけ10mになるので、低層住居専用地域よりも高い建物を建てることができます。 三階建ての二世帯住宅や屋根裏などを思い描いていたのに、建築できなかったということのないように事前にしっかり確認しておきましょう。

建物の高さは、敷地のある用途地域だけでなく、敷地に面した道路の幅によっても違います。設置道路の反対側から同じく1.25の勾配で結んだ線より高い建物は建てることができません。 こちらも、自分の敷地だけでなく隣接する道路の幅にも注意し、幅が狭い場合には高さも制限された建物になることを理解しておくことが大切です。

両親の土地に家をもう一棟建てて暮らしたいという方もいますよね。ですが、ここでも建築基準法による規制がかかるのです。

そもそも建築基準法では「1つの敷地に建物は1つまで」という決まりがあります。ただし、主となる建物がないと意味をなさないような建物であれば、建てることが可能です。こういった建物を「用途不可分」といいます。 例えば、住宅の場合、車庫、自転車置き場、車室、車庫、納屋、物置など、家があってはじめて機能を果たすものなら、建築可能ということです。

どうしても、同一敷地内に用途不可分ではない別の住居を建てたい場合には、敷地を別々に分ける必要があります。その際に行うこととなるのが「分割」と「分筆」です。

● 建築確認申請で敷地を分けて提出
● 手続きが簡単

● 登記上の所有者を2つに分ける
● 固定資産税の節税につながる場合がある

ご覧のように、分割というのは、冒頭でご紹介した確認申請をする際、図面上において敷地を２つに分けて提出する方法です。一方、分筆というのは、確認申請の書類ではなく、登記上の所有者を分けるということ。 2つの敷地に分割することで「1つの敷地に1つの建物」というルールを守れるのです。

続いては、「建築条件付土地」について解説していきましょう。建築条件付土地とは、土地の購入と同時に建築契約も含めて取引することが決まっている土地のことをいいます。 建築工法や建築プランまで制約が設けられている場合もあり、こだわりを持って建築したい方にはあまり向いていない土地といえるでしょう。 どうしてもこだわりたい場合には、相談すれば建築条件を外してくれることもありますが、土地の価格がアップする可能性があります。その場合には、建築条件のついていない土地を探すことをおすすめします。

続いては、自分の敷地とお隣の敷地にまつわる法律です。この点に関しては、建築基準法以外に民法も関係してきます。

建築基準法では、用途地域が「低層住居専用地域」だった場合には、隣地から自分の敷地内の建物まで1m〜1.5m離して建築するという規定があります。 どのくらい離して建築するかについては、役所などで確認するのが確実でしょう。

隣地に対して民法が関係してくるのは、建築基準法の規定がない土地です。この場合、隣の家の敷地から50cm以上離して建築するという決まりがあります。 家を購入する時に、特に気をつけたいのがご近所付き合いです。その後の生活がストレスになるようなトラブルを引き起こさないためにも、隣地とのルールは把握しておくべきです。

さて、戸建住宅の話ばかりしてきましたが、マンションにも敷地があります。マンションは基本的に共同生活です。建物の敷地は、マンションを所有している住人が共有している部分であるため、使い方やマナーについてのトラブルは絶えません。 そうならない為にも、マンションの敷地に関するルールも把握しておきましょう。

分譲マンションにも敷地権があります。昭和59年に、区分所有法といういわゆる「マンション法」が改正されました。それまでは土地と建物は別々に登記されていたのですが、この改定によって2つセットで登記するように変わりました。 ということは、マンションの住人が持っている権利は、建物と、マンションが建っている敷地の両方ということになります。 そして、分譲マンションを購入した際、自分が権利を持っている「専有部分」というのは、壁や天井に囲まれているいわゆる部屋です。 ベランダやバルコニー、専用庭に関しては、合意の上でその部屋の居住人が専用で使って良いと承認された場所です。ただし、消防法などもあり、勝手に物置を置くなどは出来ません。

一方、全員が権利を持っている「共用部分」に当たるのは、共用廊下、エントランス、屋上、エレベーター、玄関のドアや窓などです。 マンションの敷地に関して、もっとも注意すべきなのは「共用部分」のトラブルです。共用廊下に自転車や荷物を置きっ放しにしたり、玄関ドアを勝手に変えたりすることは出来ないルールになっています。 また、厳密に言えば、専有部分である部屋の壁・床・天井などは共用部分です。ということは、専有部分であっても、間取りを変えたりといったリフォームもすることは出来ません。

敷地と一口に言っても、実にさまざまな法律が絡んでいることがわかりましたね。目に見えない法律だけれど、十分に理解せず建築してしまってから後悔しても遅いかもしれません。 安心して長く住み続けるため、思わぬトラブルを未然に防ぐためにも、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

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