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二世帯住宅は、親世帯と子世帯を共用させた住宅ですが、家を世帯で別にするよりも、土地も建物もコストダウンが可能です。 しかし、コストダウンとは言っても、どの部分がお得になるのかのイメージが難しいのではないでしょうか。また、間取りと費用に関係があると言っても、分かりにくい点が多いのも事実です。一体、どのように費用が抑えられるのでしょう。

二世帯住宅について調べてみると、間取りによっていくつかのタイプがあることが分かります。 そして、間取りによっては、「親世帯に育児や家事を任せられる」というメリットが含まれているものがあるようです。では、具体的には、どの間取りの二世帯住宅にこのメリットがあるのでしょう。

また、その他のメリットとして、「税金対策になる」というものもあります。 サラリーマンの場合ですと、税金は会社を経由することから、非常に無頓着になりがちです。また、自営で仕事をしている人も、不動産に関する税金に詳しい人は、むしろ少数派と言うことができます。では、二世帯住宅を建てることで受けることができる税金対策は、どのようになるのでしょう。

まずは、二世帯住宅の間取りについて詳しくみていきましょう。

・住まいを完全に分離させるタイプ　　 このタイプの二世帯住宅の特徴は、玄関から各部屋を二世帯に分け、浴室やトイレもそれぞれ別個に設置する点です。間取りの分け方としては、左右に分けるものや、階数によって分けるパターンがあります。 この二世帯住宅は、住まいを完全に分離させる都合から、浴室などの設備を二世帯分設置しなければなりません。ですから、その分建築資材のコストが上がり、建物の価格が上がってしまいます。 また、土地には建築可能な面積や、床の面積の制限があります。ですから、このタイプの二世帯住宅を建てるためには、敷地の選択や間取りの工夫が必要です。 ・プライバシーの確保でストレスのない生活が手に入る このタイプの二世帯住宅の特徴は、玄関から全部が別れているので、それぞれの世帯のスペースが、別個の生活空間になる点です。ですから、ストレスのない生活が手に入りますし、プライバシーが確保された家づくりが可能となります。 二世帯住宅の場合、ふたつの世帯でライフスタイルや、起床や就寝の時間帯などが違ってくることもあります。しかし、このタイプの間取りの二世帯住宅ならば、仕切られているので、それぞれの世帯が気兼ねなく行動ができて、時間帯も含めた別個の生活を送ることができます。 ・将来、賃貸住宅として家賃収入が得られる 独立した一軒の家としての機能が備わっていますので、将来親世代が亡くなって余分なスペースとして残ってしまった場合には、二世帯用の連絡用扉を遮断して貸し家として賃貸することが出来ます。 その為には、当初から光熱費の計量メーターは別々にしておかなくてはなりません。

・生活空間の一部(玄関や浴室など)をシェアして生活空間だけ別々にするタイプ このタイプの二世帯住宅は、玄関や浴室やトイレ、あるいはキッチンなどの生活空間の一部を、二世帯間で共用する間取りとなっているのが特徴です。 ポイントとしては、設備の共有によって建築費を抑えられるメリットや、キッチンなどを二世帯で共用することにより、光熱費を節約できる利点があります。 このタイプの二世帯住宅は、「どこまで設備を共有するか」で経済性や生活スタイルが決まって来ます。ですから、家を建てる際には、十分に家族で間取りを話し合い、家づくりに生かすと良いでしょう。 ・同居のにぎやかさとプライバシーの両立ができる このタイプの二世帯住宅は、生活空間を完全に仕切らないので、親世帯と子世帯の間で、適度な距離を保ちながらの生活が可能になります。同居のにぎやかさと、楽しさを持ちつつ、お互いのプライバシーを保つことができるのが、このタイプの二世帯住宅の魅力的な点と言えるでしょう。 そして、お互いのスペースへの出入りもできるので、困ったときなどは、助けを求めるのも容易となります。 ポイントとしては、家族のライフスタイルを考えて、プライバシーをどこまで守るかが、重要となってきます。

・生活空間のすべてを共有するという昔ながらのタイプ このタイプは、玄関、キッチン、浴室などの住宅設備の全部を二世帯で共有し、寝室だけを、それぞれの世帯で独立させる間取りとなるのが特徴の二世帯住宅です。 住宅の多くの設備を共有するので、建築コストは大きく抑えられ、光熱費のメリットも他のタイプの二世帯住宅よりも大きいです。また、建築コストの面でも、面積的にも、余裕が出る家づくりが可能になり、それぞれの部屋が大きい間取りとすることができます。 この二世帯住宅の多くの場合、リビングやキッチンや浴室、そして親世帯の寝室が一階で、子世帯の寝室が二階とする間取りのケースが多いです。 ・育児や家事を助け合えるという利便性がある この二世帯住宅での生活は、他のタイプの二世帯住宅よりも、親世帯と子世帯の距離が、非常に短いのが特徴的です。ですから、育児や家事など、かなりの範囲を世帯間で助け合えるメリットがあります。 例えば、小さい子供のいる世帯では、周囲からの育児などの支援が大切になりますし、親世帯では、「もしもの場合」の対処もあるかもしれません。その点、このタイプの二世帯住宅であれば、困った場合も孤立することが無く、安心して生活をすることが可能です。 共有スペースと家族のスペースの広さの配分や回数などが、ポイントとなります。

次に、どんなタイプの二世帯住宅にするかを決定する３つの要素をご紹介します。

・共働きなのか、帰宅時間はバラバラなのか、夕食は一緒なのか どんなタイプの二世帯住宅にするかは、家族ごとにライフスタイル自体が様々あるので、非常に迷う点ではあります。そこで、二世帯住宅のタイプを決める際には、最初に家族全員のライフスタイルや生活の時間帯を整理してから、タイプと間取りを決めるべきでしょう。 夫婦で共働きなのか、帰宅時間はどうなのか、夕食は一緒に取るかなどの、それぞれの条件を整理すれば、どのタイプの二世帯住宅にするかが浮かび上がってきます。その上で、共有する設備や部分、親世帯と子世帯をどう仕切るかなどを考えて、家づくりと間取りを決めるのがベターです。 ・寝室の上で子供に騒がれると寝られないので、寝室の位置をズラす 二世帯住宅の多くは、子世帯のスペースを二階に取っていますが、子世帯に小さな子供がいると、足音や声が、下の親世帯の部屋に響く場合もあります。そうなると、親世帯は二階からの音で眠れないこともあるため、もしかしたら気まずくなるかもしれません。 そういった場合は、一階の寝室の位置をズラすなどの工夫をすることによって、二階からの音が聞こえにくいようにすることが可能です。 二世帯住宅の家づくりは、アイディアが大切になります。そのためにも、普段からの情報収集や見学などが必要にってくるのです。

・完全分離の家づくりは建築費が高い 二世帯住宅の家づくりを経済性の面から考えると、設置する設備をどれだけ共有するかで、建築費が大きく変わって来ます。 特に、キッチンや浴室、トイレなどの水廻りは、水道やガス、コンセントの位置なども関係して来ますので、資材費用だけではなく、工事費用も上がってくるのです。そして、これらの設備は両世帯で共有すれば、設備費用も工事費用も半分で済み、コスト的に有利になります。 ですから、建築費の面から二世帯住宅を考えるならば、同居のタイプが有利となり、完全分離のタイプが最も不利になります。 ・バスルームなど一部をシェアするとお得 完全に間取りを二世帯に分けると、玄関、キッチン、トイレなどが、二重に必要になり、設備費用も工事費用も大きく膨らんでしまいます。ですから、これらの一部を二世帯でシェアするならば、費用は大幅に減り、二世帯住宅をお得に建てることが可能となります。 また、バスルームなどの二世帯での共有は、水道光熱費の削減にも繋がるメリットがあります。ただし、バスルームなどのシェアは、意外にデリケートな話でもあるので、建てる際にはよく確認しておくことが重要になります。 ・電気、ガス、光熱費の支払いは別々にしてほしい 二世帯住宅であっても、親世帯と子世帯で家計を別にするならば、水道光熱費も分けたいところです。ただ、料金を明確に分けるためには、電力会社やガス会社などとの契約の検討や、メーターの設置などから考える必要が出てきます。 なお、メーターのレベルで考えるならば、「子メーター」の設置で対応が可能になる部分もありますが、浴室やトイレなどの設備をシェアする場合、蛇口やコンセントのレベルでの共用になるため、分けることはできなくなります。 また、水道光熱費は、敢えて分けない方が、コスト的に有利になる場合もあります。あわせて覚えておきましょう。

・車いすや病院の担架がスムーズに部屋まで入ることが可能か 家づくりに将来のビジョンを入れて、親世帯のスペースにバリアフリーを取り入れる場合、間取りの検討は非常に大切になります。バリアフリーの重要なポイントには、「通路」の確保が挙げられ、車いすや、病院の担架などがスムーズに入れられるかどうかがカギです。 なお、車いすの通路を考える場合、廊下の幅を広くすることや、車いすが方向転換できるスペースを設けることが必要になります。 また、間取り図だけでは、足元の段差までは指示しきれない場合もありますので、設計の段階でしっかりと打ち合わせをしましょう。 ・子供が大きくなった時に間取りの変更がしやすいか 子供の成長を考えた場合、将来のビジョンとしては、間取りの変更までを考えるべきでしょう。 例えば、部屋を仕切る間仕切り壁を撤去して、広いスペースを作る改装があります。その場合には、撤去後に建物構造に十分な強度があるかどうかがポイントになります。 将来の間取りの変更のしやすさを、あらかじめ考えておくのも、家づくりには非常に大切になります。

二世帯住宅の建設で調べておきたいのが、行政などで実施している補助金事業です。この補助金をもらうためには、クリアしなければいない条件があるので、詳しくみていきましょう。

「地域型住宅グリーン化事業」は、認可を得た中小の工務店（大手のハウスメーカーは除外）が建てる、高性能木造住宅の建築の補助金事業ですが、二世帯住宅の場合には高性能木造住宅補助金に上乗せする形で30万円が加算されます。 ただし、この事業は「子育てを家族で支え合える三世代同居など複数世帯の同居しやすい環境づくり」を目指すので、完全分離された二世帯住宅はNGとなります。 ・家の性能が「長寿命」「省エネ」「低炭素」の条件を満たしているか 地域型住宅グリーン化事業には、補助金を受けるためにはいくつかの条件のクリアが必要になります。メインとしては、「長寿命」「省エネ」「低炭素」の条件を満たすこが必要です。 具体的な例としては、長寿命化には「計画的な維持管理がなされていること」「劣化対策が行われていること」「耐震性が確保されていること」「高断熱の外壁」などがあり、省エネ、低炭素には「太陽光発電」「高効率給湯器の設置」などが挙げられます。

・消費税増税による負担増をカバーするための制度 すまい給付金は、消費税の引き上げで、住宅取得の負担をカバーする制度です。 住宅取得に関係する税制の優遇措置の代表的なものには、所得税の住宅ローン控除がありました。しかし、所得税は所得が多ければ税額が上がり、低くなれば下がります。その結果、低所得者は控除額が小さくなります。そして、ここに消費税が増税された場合には、低所得者の方が税額が上がり、住宅ローン控除が小さくなるので、その結果、住宅取得が難しくなります。 すまい給付金は、所得の低い世帯の、そのような負担を減らす上で有効になります。 ・自分の家であること、収入が一定以下であること、床面積が50㎡以上であること すまい給付金の給付対象となるための要件は、主なものとして「自分の家であり、入居すること」「収入が一定以下であること」「床面積が50㎡以上であること」が挙げられます。 また、すまい給付金は、原則的には住宅ローンを組む人が対象となり、ローンを組まずに取得する人は、50歳以上であることが条件となります。

二世帯住宅によって可能となる税金対策についても詳しくみていきましょう。

・家や財産などを相続した場合に掛かる税金のこと 相続税は、家や財産などを相続した場合に掛かる税金で、相続財産の状態によって掛かる税額が変わってきます。 ただし、相続があったからといって、必ずしも納税しなければならない訳ではありません。相続税には基礎控除があり、これを上回らない限りは、原則として申告の必要はなくなります。 なお、基礎控除額は「3,000万円+（600万円×法廷相続人の数）」で算出されます。 ・相続者が被相続人と同居していた場合、土地の評価額を8割減額する制度 相続税には「小規模宅地等の特例」があります。これは、土地の評価額を最大で8割減額する制度です。相続者が被相続人と同居していた場合に受けられます。 相続税は累進課税になっていて評価額が大きければ大きいほど税率が上がり、税額も上がります。逆に言うと、評価額が小さいほど税率などが小さくなるので、評価額を8割減額されるならば、それだけ税率も下がり、税額も小さく抑えられるのです。 なお、この制度は「家についての特例」と間違えられる場合がありますが、あくまで土地の部分になります。

・1年間に贈与された金額から110万円を引いた額に税率を掛ける税金のこと 贈与税は現金や土地などを個人からもらった時に掛かる税金です。馴染みの薄い税金のため申告を忘れてしまい、後でペナルティが課せられるケースも見られるので、気を付けましょう。 相続税は、1年間に贈与された金額から110万円をひいた額に税率を掛けて税額が決まります。この110万円は贈与税の基礎控除となります。なお、贈与税も累進課税となっており、贈与額が大きければ税率が上がります。 ・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 この制度は、父母や祖父母から住宅取得のための費用を贈与された場合に適用される非課税枠です。これは、贈与の時期や、住宅が質の高いものかどうかにより、最大で1,200万円（消費税8％の期間）～3,000万円（消費税10％以降）の非課税枠が適応されます。 なお、適用を受けるポイントとしては、「贈与者との関係・所得・建てた住宅に住むこと」が条件となります。また、質の高い住宅と認められる条件としては、「建物の断熱性・耐震性・バリアフリー」などが関係し、一定の基準をクリアすることが必要になります。

・住宅を取得する時の税金対策 親世帯と子世帯を別にして住宅を建てるよりも、二世帯住宅を建てる方が、住宅取得費用は大幅に節約できます。そして、それによって可能となる節税は、実は意外に大きいです。 例えば住宅取得には、建物に対して消費税が掛かりますし、不動産取得税なども発生します。そして、これらは物件価格や資産価値が高くなるほど税金も上がります。 逆に言うならば、物件価格が抑えられれば、税額も少なく抑えられ、その分の浮いた費用を他にまわすことも可能です。なお、不動産取引の場合は、例えば消費税に限って考えたとしても、税額の差は数百万円にも上るケースもあるので、この部分の税金対策は魅力的です。 ・住宅を取得した後の税金対策 世帯を分けて住宅を取得するよりも、二世帯住宅とした方が、広い土地が必要なくなり、建物も規模を小さくできる場合が多いです。 そして、これらの条件によって、資産の評価額が抑えられ、その結果、固定資産税なども小さく抑えられるメリットもあります。 ただ、固定資産の評価額は、土地の立地条件や、建物の構造などによっても変わってきますので、十分な確認が必要になります。

マイホームは「一生の買い物」とまで言われますが、それだけに、失敗は避けたいものです。そして、実際のこれからの家族の生活よりも、マイホームに対して描いてきた「イメージ」や「夢」が先立ってしまい、実際の生活にマッチしない間取りを選んでしまったり、逆にコストダウンに走り過ぎてしまう場合もあります。 しかし、家を選ぶ際に重視するべき条件は、間取りやお金の問題よりも、「家族の暮らし方」を大切にした家づくりとするべきです。家族全員のライフスタイルや将来のビジョン、暮らし方を総合的に検討し、よく相談しながら、家づくりに生かしましょう。

マイホームを建てる場合、検討の際のメインの資料となるのが、家の間取り図である場合が多いです。間取り図は確かに、図面を見るのに不慣れな人でも分かりやすく描いてあるので、部屋の間取りをイメージするのには非常に便利な資料です。 しかし、実際の建物は、間取りの他にも様々な条件があります。建物の外観や日照などの土地の条件、あるいは内装材のグレードなど、多くの項目が挙げられます。 ですから、実際の家のイメージを家族で話し合い、条件や仕様についての確認項目などを洗い出すことも必要になります。マイホームは一生の買い物です。家づくりには十分な話し合いをして臨みましょう。

【監修】 松木 恒雄（一級建築士）　

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