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マイホームづくりをするうえで、すべて業者任せにしていませんか。 たしかに、建築に関わる用語は難しいものが多く、すべてプロにお任せしたい気持ちはあると思います。 しかし、何も分からずに、ただ家ができていくのを待つのは危険です。 最低限でも建築に関することを知り、そのうえで主体的に業者とやりとりした方が、理想の家づくりができます。 そこで、ここでは建築における基本となる法律、「建築基準法」について最低限の内容をご紹介します。 この内容を頭に入れて、ぜひ理想の家づくりに関わっていってください。

家づくりをする際、どういう家がいいか、どの建築業者がいいか頭を悩ますと思います。 でも、理想的な家の構図と建築業者が決まったあとは、もう業者に任せっきりなのではありませんか。 もちろん、しっかりとした業者であればいいのかもしれませんが、何かあったときに知らなかったというのでは取り返しがつきません。 そのために、家づくりにおいて、最低限の建築基準法を知っておくことは大事です。 建築基準法の知識があれば、業者との話し合いにも積極的に関わることができます。 さらに、違法建築の可能性にも気づく可能性もあります。 このように、知識があるとより主体的に家づくりに関われるので、家づくりに後悔しないためにも、「建築基準法」の基本は知っておきましょう。

「建築基準法」とは、国民を守るために、建築物の最低限の基準を定めた基本の法律です。「建築基準法」は、「国民の生命、健康および財産の保護」を目的に、1950年に制定されました。それまでは、市街地における建築を規定する「市街地建築物法」という法律が存在しました。しかし、「市街地建築物法」は大都市のみに適用されるなど、限定的な法律でした。 また、ほとんどの内容は建築物と都市の関係についての規定（集団規定）でした。例えば、住宅と騒音・悪臭が発生する工場を同エリアに建築しないなどの規定です。しかし、こうした集団規定は存在しても、建築物自身の安全に関する規定（単体規定）はありませんでした。 第二次世界大戦から、戦争のためこの法律の施行は停止されていましたが、1948年に再び適用されるようになりました。その際、戦後の日本社会に適合した建築行政を行うために、市街地建築物法の全面改正の要望が出されました。そして、1949年から改正案作成に着手し、1950年に単体規定を定めた建築基準法が施行されました。

建築基準法の規制対象は、建築物とその敷地・構造・設備・用途です。建築基準法第２条第１号によると、建築物とは、土地の上に建てられた屋根やそれを支える柱・壁がある建物を指します。また、それに付属する門扉や塀、地下室、車庫なども建築物に含めます。建築基準法第２条第3号によると、建築設備とは、建築物に付随するものとして例えば、電気、ガス、給水、排水、換気、冷暖房、消火、排煙などが該当します。 ちなみに、一般建築物は規制対象ですが、文化財や保安施設などは対象外です。

「用途地域」とは、用途の混在を防ぐことを目的とした、都市計画法の地域地区のひとつです。「用途地域」では、建築物の用途や規模などの制限が設けられています。例えば、住宅街に工場が建てられないなどの用途の混在を防ぐことを目的としています。 このように、「用途地域」は希望のエリアに住宅を建築できるかを規定しています。そのため、希望のマイホームを建てるなら、事前に確認する必要があります。

「高度地区」とは、建築物の高さを規定した地区のことです。この区域は、用途地域における市街地の環境維持と土地利用の増進を目的に定められます。「高度地区」には、地区内の建築物の高さの最低限度を定めた「最低限高度地区」と、最高限度を定めた「最高限度高度地区」とがあります。「最低限高度地区」では、最低限度の高さよりも低い建築物を建てることができません。「最高限度高度地区」では、建物の高さを最高限度以下に抑えなくてはいけません。 こうした高さ規定は、一律に設定されておらず、各自治体で限度となる高さが異なります。例えば、大阪市では「最低限度高度地区」を「第1種（住宅や小規模なお店）は高さ20m」と指定されています。一方東京では、「第1種は高さ7mから12m」と指定されています。 このように「高度地区」内の高さ指定は各自治体で異なるので、事前に確認する必要があります。

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。簡単にいえば、「その土地のうち、どこまで建物用に使えるか」の比率です。例えば、100平方メートルの敷地に対して、「建ぺい率」が60%であれば、建築面積が60平方メートルまでの建物を建築できます。この比率は、防火対策と住環境への配慮を目的として設定されています。 「建ぺい率」は、都市計画によって用途地域毎に、その限度が定められています。原則、その上限を超えた建築物を建てることは禁止されていますが、例外もあります。例えば、第1・2種住居地域で、「建ぺい率」の上限が80%とされている場合でも、防火地域内に耐火建築物を建てる場合には、「建ぺい率」の制限がなくなります。「建ぺい率」は、その自治体の市役所や町村役場などで調べることができます。建築できる面積を知る意味でも、事前に「建ぺい率」を確認しましょう。

「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積のことです。2階建ての住宅なら、1階と2階の床面積の合計が延床面積になります。例えば、敷地面積が120平方メートルで、「容積率」が80%の場合、建設できる建物の延床面積は96平方メートルまでとなります。 このように、建物を建築する際には、指定された「容積率」から算出される延床面積内に建築面積を抑えないといけません。「容積率」は、自治体の市役所や町村役場などで調べることができます。自分の家が「容積率」の上限を超えていないかどうかは、一度確認してみましょう。

「北側斜線」とは、北側隣地にある住宅の日当たりに配慮した規制です。この規制は、建築物の高さを制限する規制で、北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的としています。敷地の境界線から垂直に「高さ」5mまたは10mのところで一定の「角度」を付けて、隣地の建物に太陽が当たるように規制します。こうすることで、北側に隣接した土地への日照権を保証しています。 もし住宅を購入後に、南側の家で建て替えが始まったら、誰でも日当たりの影響を心配するでしょう。そのため、「北側斜線」に関しては、自分の地域が適用内なのかも含め、しっかりと納得のいくまで説明を受けるようにしましょう。

「接道義務」とは、「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という義務のことです。この義務は、住人の安全を保証するために定められました。例えば、火災が発生した場合、消火活動のために救急車が停車できるスペースが必要です。あまりに狭い道ですと、救急車が停車できないどころか、住人の避難スペースもなくなってしまいます。その結果、救助作業が遅れる可能性が高まります。そうした問題を解決するために、このような義務が法律で制定されました。 また、建築物を建てる時にも、この義務を守らないといけません。「接道義務」には、「前面道路」と「敷地」に関する要件があります。この2つの要件を満たさないと、建築委員会などから建設の許可がおりません。そのため、自分の家を建てる時には、そこが「接道義務」の条件をクリアしているのかを確認する必要があります。

「道路斜線」とは、道路に面する建物の高さを制限する規制です。この規制は、道路自体や周辺の建物の採光や通風を確保することを目的としています。この規制により、建物の建築の際には、前面道路からかかる一定の斜線勾配の内側で計画をしなければなりません。道路斜線」は、前面道路の反対側の境界線を起点としています。 そして、適用範囲（距離）と、斜線の勾配（角度）によって規定されます。「道路斜線」は、建築基準法第56条で定められており、用途地域などによって異なります。自分の家を建てる時には、そこが「道路斜線」内であるかは事前に確認をしておきましょう。

「既存不適格建築物」とは、既存の適法な建築物が法令改正等により、不適法な部分が生じた建築物のことをいいます。建築基準法は、原則として着工時に適合することになっています。そのため、その後に新たな規定の施工により、既存建築物に不適合が生じても違反建築物とはなりません。違法建築物となるのは、当初の法令に違反して建築されたものに限ります。 建築基準法によると、「既存不適格建築物」はそのまま存続しても違法ではないですが、原則現行の法令に適合させないといけません。そのため、増築や建替え等を行う必要があります。

「既存不適格建築物」を現行の法令に適合させるためには、増築や建替え等が必要です。用途変更とは違い、大規模リフォームの場合は注意が必要です。なぜなら、敷地や建物全体を現行の建築基準法に適合させる必要があるからです。 その前に、「既存不適格建築物」を大規模修繕する必要があるのかを確認しましょう。現行の法令に照らし合わせて不適法となっている箇所は、大規模修繕が必要なのか。増築や軽い修繕で対応できないかは、しっかり話し合いましょう。大規模修繕ともなれば、予算の問題も生じてきます。リフォームをする際は、その点も踏まえて、話を進めましょう。

「既存不適格建築物」とは異なり、改正前の当初の法令規定に適合していなかったものは「違反建築物」として取り扱われます。逆に、建築後に増改築などを行った結果、法令規定に違反して「違反建築物」になる場合もあります。 どちらにしろ、建築基準法や都市計画法などに違反している建築物として、建物の改築・修繕が求められます。そうした要請や指示は、特定行政庁によって行われます。 「違反建築物」として認定されると、建築物の除去や使用禁止などの命令を受けてしまうこともあります。そうならないためにも、住宅の建築前、建築後の増築などは、法令に違反していないかをしっかり確認する必要があります。

「建築確認申請」とは、建物を建てる際に、建築物が建築基準法等に適合しているかを確認する行為のことです。「建築確認申請」を受けていない建物は建築することができません。 確認事項は、建ぺい率や容積率、斜線制限などの「集団規定」全般やシックハウス対策などの一部「単体規定」が該当します。「集団規定」とは、建築物とその周辺環境に関する規定で、「単体規定」とは、建築物自身の規定です。 「建築確認申請」を受けていない建物は、建築基準法の規定を守っていても違法となります。そのため、必ず「建築確認申請」を受けましょう。

「建築確認申請」が完了すると、確認済証の交付を受けます。確認済証の交付を受けずに建築物を建てることは禁止されています。そして、確認済証の交付を受けたら、建築基準法で定める中間検査および完了検査を受けなければなりません。中間検査とは、対象建築物の適法性の確認と安全性の確保を目的で行われる、施工段階の現場検査のことです。中間検査申請書を提出し、検査員による現場検査を終えた後、中間検査合格証が交付されます。それをもって施工が続行になります。 完了検査とは、建築物が適法かを最終的にチェックする目的で行われる、施工完了時における検査のことです。完了検査申請書を提出し、検査員による現場検査を終えた後、検査済証が交付されます。この交付なしには、建築物の使用は認められません。 このように、「建築確認申請」後には、中間検査と完了検査があるため、必ず受けましょう。

「建築確認申請」にかかる費用は、各自治体と床面積によって異なります。例えば、100平方メートル超から200平方メートル以下の床面積の場合、大阪府枚方市では確認申請費は44,000円になります。一方、同じ床面積で、福岡県福岡市だと確認申請費は39,000円になります。確認申請だけでなく、中間検査や完了検査でも自治体ごとに費用差があります。 このように「建築確認申請」等にかかる費用は、各自治体と床面積によって異なるため、自治体に問い合わせて確認をしましょう。

「建築確認申請」は、建築主だけでなく、委任を受けた代理人も申請ができます。申請の代理人になるのは、建築工事を担当する建設業者が多いです。確認申請にかかる時間は、7日から数週間と決まっています。しかし、確認書類に何か問題があれば、審査期間は長くなります。また、ここには申請代理人である建築業者などが、書類を作成して提出する時間も含まれます。 そのため、申請代理人の建築業者にお願いする期間を考えて早めに申請しましょう。

ここまで、建築基準法について最低限の内容を紹介してきました。言葉は聞いたことがあっても、意味を知らないものがあったのではないでしょうか。 自分が納得できる家づくりのために、業者探しを念入りにする人は多いと思います。でも、すべてを業者任せにしてしまうのは危険なことです。相手の言うことを鵜呑みにするだけでは、違法建築に手を染めてしまうこともありえます。そうならないためにも、最低限の建築基準法を知り、積極的に家づくりに関わっていってください。

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